Dette er hvorfor …

Det er mange forhold som tilsier at du bør iverksette en tilstandsvurdering før du iverksetter et stort rehabiliteringsprosjekt. En god betongstruktur er dessverre ikke en god betongstruktur for evig og alltid. De fleste betongstrukturer armeres med jern, kalt armeringsjern, for å styrke strukturen mot de ytre belastninger som strukturen er ment å tåle. Gjennom livssyklusen til materialet betong og strukturen armert betong, vil mange forhold spille inn på styrke og kvalitet – både indre så vel som ytre forhold. Det er gjerne 3 forhold som nevnes.

• Endringer inntreffer allerede i fra starten av en strukturs levetid. Idet strukturen går fra våt til tørr gjennomgår den flere «faser» hvori betongen som materiale og betongen geometri endrer seg. Betongen herder, vann fordamper. Alle disse forholdene er også sterkt påvirket av de ytre omstendighetene som bl.a. fuktighet og temperatur i den omkringliggende luften. Resultatet blir riss og spekker.

• Betong forringes naturlig som følge av naturlige prosesser som sakte inntrengning av karbondioksid (CO₂) og / eller inntrengning av klorider fra veisalt. Resultatet blir avskalling og redusert styrke.

• Av typiske ytre forhold er oppspenning, fastholdning, setningsskader, udefinerte og for store belastninger og ikke minst et for dårlig arbeid i utgangspunktet. Resultatet er en styrke og kvalitetsmessig for dårlig struktur.

Basert på forholdene nevnt over blir du som eier eller eiendomsforvalter etter hvert interessert i å gjøre noe med de skadene og den forringelsen som så tydelig fremkommer. Skader bør repareres – «det kan jo ikke se slik ut?» Maling flasser av, overflaten sprekker opp, biter av betong faller av og rustne armeringsjern kommer til syne.

Men bør rehabiliteringsarbeide igangsettes umiddelbart? Er det bare å ringe en entreprenør og be vedkommende komme sporenstreks for å reparere skadene? Svaret på det er nei. Både du som eier eller forvalter og ikke minst entreprenøren fortjener bedre. Det er nå tiden er inne for å tenke «tilstandsvurdering».

En tilstandsvurdering kan gjøres på alt fra et par dager til en uke – alt avhengig av strukturens kompleksitet og dens omfang. En tilstandsvurdering forteller deg om

• I hvilken tilstand en struktur befinner seg i
• Skader på strukturen
• Årsaksforhold, generelle og eventuelle spesifikke
• Restlevetid – hvis noen?
• Hvor lang tid du har på deg? – et tidsbilde
• Hvilke deler av strukturen som er kritiske
• I hvilket omfang av en forstående rehabilitering du står overfor
• Hvilke deler av strukturen som bør prioriteres
• Hvilke tiltak som må iverksettes
• Hva det hele koster  – den gir deg et grovt kostnadsbilde

Videre danner en god tilstandsvurdering et godt fundament for et godt pristilbudsdokument, som

• Gir deg en detaljrik oversikt over det forestående arbeidet
• Gir deg en oversikt over hva dere ønsker utført
• Gir deg en angivelse av årsaksforhold
• Gir deg en prioritert rekkefølge på gjøremål
• Gir deg et tidsperspektiv hvor innen tiltakene må igangsettes
• Gir en entreprenør en god base for å gi DEG et godt og RIKTIG tilbud
• Gir deg en kostnadsramme en entreprenør skal holde seg innenfor. En entreprenør er flink, men også han fortjener å vite hva som du ønsker utført.
• Gir deg et godt sammenlikningsgrunnlag for innhenting av flere tilbud – fra flere enn én entreprenør
• Gir deg, basert på innkomne tilbud, en god og finmasket kostnadsoversikt over hva dette BØR koste og vil derfor gi deg kostnadsbesparelser

Du som tiltakshaver eller byggherre er i behov av en godt fundamentert undersøkelse og vurdering som gir deg et godt grunnlag for det grunnlaget du ønsker å gi en entreprenør. Et godt pristilbudsdokument gir entreprenøren mulighet til på forhånd å gi deg en RIKTIG pris for hva rehabiliteringsjobben vil koste deg / dere samt gi deg tid til å forberede prosjektet – lenge før du setter i gang.

Avhengig av hvilken kontraktsform du velger vil den gi deg råderett. Du kan basere prosjektet på en totalentreprise (alle priser og tiltak er definert på forhånd) eller du kan basere prosjektet på en kontrakt med mengderegulering og forhandlingsrom – der avtaler kan gjøres underveis av begge parter.

Du som byggherre / tiltakshaver må kunne dokumentere finansiering. En god dokumentasjon gir deg lettere finansiering – det er som regel helt nødvendig.

En tilstandsrapport gir deg også forslag til tiltak og / eller forslag til elementer i bygningen som kanskje krever større oppmerksomhet eller tilleggsundersøkelser og ikke bare kan rehabiliteres, men må endres. Endringer krever tillatelser og tillatelser krever dokumentasjon.

En tilstandsrapport angir også om det er andre forhold som som større skader og som derfor må  undersøkes mer spesifikt – f.eks. statiske forhold som må vurderes av en statiker eller geologiske forhold som må vurderes av en geolog.

En tilstandsrapport gir deg også informasjon om ulike tilstøtende spesielle forhold som f.eks. råte, muggsopp, hussopp og andre fuktrelaterte problemer i mur og trevirke – som bør fjernes forut for  din strukturehabiilitering.

En tilstandsrapport gir deg et godt utgangspunkt for planlegging av videre vedlikehold – noe du som eier eller forvalter er forpliktet til å gjennomføre og dokumentere gjennom en forvaltning-, drifts- og vedlikeholdsplan – en FDV. En FDV gir deg i tillegg en verdiovervåkning. Verdiovervåkningsaspektet er tatt inn i FDV de senere år og betegnes nå oppgradert til en FDVU – en forvaltning-, drifts-, vedlikeholds og utviklingsplan.

Dokumentasjon er ALDRI feil å inneha og en tilstandsrapport er god å eie hvis andre på nærliggende tomter f.eks. begynner å grave og sprenge slik at du får skader på din eiendom? Den dokumentasjonen du har tilgjengelig i en slik situasjon vil kunne vise at din betongstruktur eventuelt har endret seg på grunn av denne nærliggende aktiviteten. En god dokumentasjon gjør at du står sterkere juridisk.

Tenk på det … ALLE OVER NEVNTE FORHOLD TAR UTGANGSPUNKT I EN GOD TILSTANDSVURDERING!